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商业租赁小知识之一:租金计取方式

发布时间: 2021-09-28    作者:甘肃澜帆商务信息有限公司
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商业租赁计算租金的方式不外乎以下四种,由租赁双方结合实际情况协商确定:
一、固定租金
即:无论承租人经营状况好坏,承租人均应按约定的时限向出租人缴纳固定数额的租金,简称定租。定租一般依据计租面积×租金单价计算,通常会在租赁合同期内定期递增租金标准。定租模式在新型社区商业、步行街业态中比较常见。
计租如按建筑面积,则较有利于出租方,如按实际使用面积,则承租方更希望采用。实际使用面积等于建筑面积乘以得房率,实践中得房率并非越高越好,越是高档商铺,其分摊的公共空间会越多,购物环境也会更舒适,从而商铺价值更易实现。一般来说,商铺得房率为50-55%左右,低层、沿街等商铺在70%左右。
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定租模式的通常合同条款表述为:
租赁双方约定,..租赁年度自起租日开始起算,租金按承租【建筑面积】/【实际使用面积】(选其一)计算:
从第__年起在上年月租金标准上每__年递增__%,具体如下:
第1年租金:__年__月__日起至__年__月__日止,___元/月/㎡元,月租金总额为__元,年租金总额为__元;
第2年租金:__年__月__日起至__年__月__日止,___元/月/㎡,月租金总额为__元,年租金总额为__元。
二、扣点分成
该模式也称为提成租金,即租赁双方以设定好的分成比例和租赁面积为基础,按定期间的营业额乘以分成比例来计收租金的方式。该模式一般适用于市场占有度比较成熟的大品牌,比如肯德基、麦当劳、哈根达斯等。
该模式相对于定租而言,有两个特点:出租方可以分享租户的经营增长收益;虽然其计算比较简单,但对出租人而言需在核定营业额时投入较多资源(详下)。
扣点分成模式的的通常合同条款(出租方不统一收银)表述为:
1、租赁双方约定,租金按租户营业额之百分比逐年确定计取:
..年:自__年__月__日起至__年__月__日止,比率为营业额__%;
第二年:自__年__月__日起至__年__月__日止,比率为营业额__%···。
2、租期内,租户须于每月10日前向出租方及其指定的商业管理机构提供上月营业额数据(须逐日列明当月每日营业额和交易笔数,季度、年度营业额数据还须逐月列明当季、当年每月营业额和交易笔数,并经租户签字及盖章确认),该等数据经出租方及商业管理机构确认无误后作为计租依据。
3、本合同项下营业额指:租户使用用商铺进行商品销售活动或提供有偿服务所得的税前收入,包括未在该商铺内支付但在该商铺内取得商品或服务的金额、通过发放福利或赠与、给予销售折扣而在该商铺内取得的商品或服务金额、因使用商铺取得的非商业性收入。
4、出租方享有对租户查账及采取监督、检查(包括复查会计报表、与营业额有关的文件、和账簿,聘请会计师事务所审计等)措施以核实营业额的权利,租户应予无条件配合。因租户原因导致数据无法查实,则出租方有权自行认定数据,租户应按该数据支付租金。
5、按实际情况设定营业额瞒报、漏报、少报的违约责任等(不展开)。
三、保底分成
该模式实际是将定租和扣点分成结合在一起的模式;租赁双方一方面约定固定的保底租金标准,同时又约定分成租金标准,按租期计算,以孰高者作为计算实际租金的依据。
保底分成和扣点分成一样,实际属于租赁双方共同分担经营风险的合作模式,出租方采取此模式,主要的风险点在于核查和审计租户的实际营业额,以防止飞单现象产生。目前市场上,出租方对营业额采取的常见技术监控手段为:
1、统一提供POS机,租户在打印小票的时候将流水录入统一POS系统中。
2、统一提供数据采集设备或安装相关程序;通过读取租户小票内容以获取营业流水额,或是在租户收银电脑中强制安装收银数据读取软件。
无论采取上述哪种手段,出租人一般都要同时建立与银行、微信、支付宝等支付平台之间的结算和现金收存关系。
保底分成模式的通常合同条款表述为:
1、租赁双方约定租金的计算方法分为保底租金与营业租金两种,以两者之中较高者为当月租户应缴纳的租金。
2、保底租金:自商铺交付日起算..年内,每月为__元/月/㎡,合计人民币__元;自交付日起算第二年内,每月为__元/月/㎡,合计人民币__元···;
3、营业租金:自交付日起算的..年内,该商铺当月营业额(参照上文定义约定)的__%;自交付日起算的第二年内,该商铺当月营业额的__%···。
如出租人采取统一收银,则扣点分成和保底分成的条款相对简略,可约定出租人与承租人定期对营业额情况进行核对和确认及发生分歧时的解决途径等即可。
四、保底(定租)加扣点分成
此模式将保底与扣点两种方法结合在一起,扣点一般表现为管理费的形式,常见条款为:
租赁双方约定该商铺按__元/月/㎡平方米(【建筑面积】/【实际使用面积】<择其一>)计算租金,另租户须按每月结算周期内营业额(参照上文定义约定)的__ %向出租方支付市场管理费。